Войти | Регистрация

Когда сделки с недвижимостью не проходят государственную регистрацию

26.11.2020

Когда сделки с недвижимостью не проходят государственную регистрацию

Такие случаи описаны в статье 26 закона "О государственной регистрации недвижимости" № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. Она так и называется: «Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав».
Статья очень объемная, что говорит о тщательности законодательного подхода к процедуре государственной регистрации.
Перечислим основные, наиболее частые в практике примеры, когда государственный регистратор может приостановить сделку и впоследствии отказать в регистрации.
Первая группа наиболее очевидных причин отказа заключается в том, что распорядиться можно только тем, что тебе принадлежит по праву и может быть предметом сделки.
А именно,
1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:
1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;
2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
4) право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом.
Далее, стоит заметить, что государственный регистратор уделяет самое пристальное внимание анализу представленных на государственную регистрацию документов. Причиной отказа могут быть, в частности, следующие случаи:
5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
6) представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;
8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами;
9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам;
10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам;
11) ранее представлены документы на государственную регистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости или перехода, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято;
12) сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке;
13) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной;
14) представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона.
Кроме перечисленных, статья 26 содержит еще более пятидесяти конкретных причин приостановления и последующего отказа в госрегистрации.
Естественно, в случае приостановления необходимо в соответствии с законом исправить выявленные недостатки. Если причины приостановки не устранены, регистратор выносит решение об отказе в государственной регистрации права.
Однако бывают жизненные ситуации, когда предоставить необходимые документы или исправить существующие невозможно. Тогда придется обращаться в суд, который будет опираться на Гражданский кодекс и Конституцию РФ. При этом надо учитывать, что по одним и тем же основаниям подавать исковое заявление в суд можно только один раз.