Войти | Регистрация

Безопасность при сделках с недвижимостью

19.02.2018

Безопасность при сделках с недвижимостью

Как проблема безопасности отразилась в новом законе "О государственной регистрации недвижимости"?

В соответствии с законом 218-ФЗ создан Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Данные реестра хранятся в надежной электронной базе с высокой степенью защиты и многократным резервным копированием.

Новый закон обязывает органы государственной власти и местного самоуправления, суды и нотариусов направлять в ЕГРН сведения, необходимые для учета и государственной регистрации, что в итоге повышает безопасность сделок.

Какие меры безопасности предусматривает закон для самих собственников?

У гражданина было и осталось право подать заявление «о личном участии» - то есть, о внесении в государственный реестр записи о невозможности проведения любых действий с его недвижимостью без его личного участия. Есть такая запись в ЕГРН – значит, есть основание для возврата без рассмотрения любого заявления, представленного на регистрацию прав иным лицом.

Право внести такую запись особенно актуально для людей, которых можно отнести к незащищенным слоям населения (одинокие престарелые граждане и пенсионеры; инвалиды и участники войны; инвалиды I и II группы; дети-сироты, выпускники детских домов и школ-интернатов и другие).

Отозвать запись закон позволяет опять-таки исключительно по заявлению самого собственника или его законного представителя.

Что включает в себя правовая экспертиза документов в Росреестре?

Проведение правовой экспертизы представленных на госрегистрацию документов строго регламентируется законом. В ходе экспертизы устанавливают, есть ли законные основания для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении. Новый закон содержит значительно увеличенный (до 55) четкий список таких оснований. Правовая экспертиза должна выявить недостатки в юридической силе документов, их ничтожность либо оспоримость, и препятствуют ли эти недостатки возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.

Определяется, насколько форма и содержание документов соответствует требованиям законодательства, действующего на момент издания и в месте их издания, а также наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица. Проверяется наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица (органа власти) и действительность поданных заявителем документов.

В частности, проводят проверку правоспособности сторон; наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями; наличие существенных условий сделки; указание в ней на наличие ограничений (обременения) права; соблюдение формы сделки, установленной законом или соглашением сторон; принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лиц, не являющихся собственниками имущества, в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником; соблюдение публично-правовых интересов, прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, в установленных законом случаях.

Следует иметь в виду, что в круг полномочий Росреестра не входит, скажем, проведение почерковедческой экспертизы или обследование объекта продажи с выездом на место и другие подобные действия.

Не ухудшила ли ситуацию с безопасностью отмена «цветных» свидетельств о праве собственности?

Как правило, в сфере недвижимости рассчитывать на успех могут искушенные мошенники с высокой степенью криминальной квалификации. С развитием копировально-множительной техники их возможности подделать «цветное» свидетельство значительно расширились. При этом традиционное доверие людей к гербовой бумаге осталось, на что и полагаются аферисты. Нередко встречается такая схема.

Продавец предъявил покупателю красивую цветную бумагу - свидетельство о праве собственности старого образца. Человек видит впечатляющий документ, далее ничего не проверяет и не уточняет. А между тем по закону при проведении сделок свидетельство о праве собственности на объект недвижимости не изымается, информация о состоянии этого объекта в нем не отражается. Поэтому у мошенника есть шанс с помощью богато украшенной бумаги «продать» объект недвижимости несколько раз, или скрыть наложенные обременения (например, когда квартира под арестом). При этом жулики, размахивая кажущимся таким убедительным сверкающим свидетельством, частенько в обмен на понижение цены (мол, мы очень торопимся) добиваются от покупателя максимального ускорения сделки в сочетании с принципом «деньги вперед».

После сдачи документов возможный подвох неминуемо обнаруживается: правовая экспертиза по данным ЕГРН устанавливает, что квартира или арестована, или уже была ранее продана – отсюда, зарегистрировать право обманутого покупателя нереально. Итог предсказуем – ни денег, ни квартиры.

В этом плане замена свидетельства на выписку из ЕГРН предпочтительнее, поскольку выписка (кстати, также имеющая подпись государственного регистратора и гербовую печать), полученная вовремя, содержит несравнимо больший объем информации о покупаемом объекте. И, следовательно, поможет избежать неприятностей.

Какие сделки с недвижимостью подлежат обязательному нотариальному удостоверению?

Действующее законодательство предусматривает обязательно нотариальное удостоверение сделок по брачному договору, договору ренты и других. В настоящее время в связи со вступлением 29.12.2015 в силу закона № 391-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" этот список пополнился в отношении еще ряда сделок с недвижимостью. Так, в соответствии с эти законом вводится обязательное участие нотариусов при оформлении сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Кроме того, Федеральным законом от 02.06.2016 № 172-ФЗ в отдельные законодательные акты внесены изменения, согласно которым со 02.06.2016 абсолютно все сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всех долей по одной сделке (одним договором), подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Исключение составляют земельные доли.

Значит ли это, что после введения обязательного нотариального удостоверения ряда сделок документы по ним Росреестр вообще не проверяет?

При поступлении документов по нотариально удостоверенной сделке правовая экспертиза проводится, законность сделки не проверяется. Государственный регистратор будет проверять такие составляющие как наличие ограничений (обременений) в виде запретов на проведение регистрационных действий, а также существенных условий договора. По самому популярному договору купли-продажи квартиры регистратор должен проверить: наличие в договоре описания сторон сделки; описание отчуждаемой квартиры; цену сделки, за которую квартира продана. Проверяется и указание на факт расчета по договору (по тексту договора купли-продажи или другого документа).

В случае неполного расчета по договору по общему правилу возникает ипотека в силу закона, которая обеспечивает обязанность покупателя оплатить приобретенный им объект.

Какие возможности для безопасности операций с недвижимостью дают информационные ресурсы?

Прежде всего через интернет следует обратиться к Единому государственному реестру недвижимости. Вы можете заказать выписку об объекте недвижимости, но не только ее. Важна и выписка из ЕГРН о переходе прав на объект. Она представит всю цепочку собственников и время действия их права собственности на квартиру. Две этих выписки, вместе проанализированные, могут дать представление о «чистоте» объекта недвижимости. Наиболее частый повод обеспокоиться – многократный переход права за короткое время. Причиной такой аномалии может оказаться проблема в оформлении документов, порок (строительный, отделочный и т. д.) самой квартиры.

Не лишне бывает поинтересоваться «чистотой» продавца – в плане возбуждения в его отношении исполнительных производств. Если такой факт имеет место, соответственно, может быть арестована недвижимость продавца.

Информация об этом содержится на официальном сайте Управления Федеральной службы судебных приставов.

Подобная информация содержится и на официальных сайтах судов, в разделе "Судебное делопроизводство"

Возврат к списку